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深圳房价大涨真相:供求矛盾人为放大

河源房产  发布日期:2015/10/30 18:39:12
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在这轮深圳房价“跳涨”中,开发商传递的信息是,土地供应太少。事实上深圳近几年土地供应早已变成旧改为主,商品住宅供销比在经过2009年的高点后也一直处于下降态势。多名机构人士指出,深圳二手房市场早已占据半壁江山。

近一个月来,深圳房价暴涨的“神话”已在全国传播。

机构数据显示,深圳龙华等片区房价今年以来已跳涨30%-40%,多项目出现“日光”,5月深圳全市房价均价已近3万元/平方米。

对此,深圳有关政府部门已不堪压力。上周,深圳规土委发布四项措施,表示要继续执行限购,并将严查故意制造“日光盘”、人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”行为。

不过,随着产业升级和人口涌入,深圳楼市的供需矛盾也客观存在。深圳规土委强调,接下来要继续推进各种增加供应的措施,包括旧改及“公改居”项目的加快。

被放大的供求矛盾

5月,虽然深圳暴雨不断,但是并没有浇灭市民的购房热情,楼市透出一股股热气。

多个机构监测显示,近期活跃的片区主要是前海、西丽、西乡、龙华、光明、龙中、布吉、坂田、坪山等片区,其中涨势较快的片区包括:西丽、龙华、龙中等片区。

其中,龙华房价从2014年底即处于快速上涨的通道,此次3·30新政对该片区楼盘带来涨幅扩大的影响,是在售楼盘普遍上涨且涨势最为稳定的区域之一。

据美联物业数据,涨势比较快的楼盘包括:博林天瑞、天悦南湾、星河传奇、锦绣御园、中海锦城、信义嘉御山等。位于坂田的信义嘉御山尾盘由28500元/平方米涨至41000元/平方米,涨幅43.86%,位于龙华的锦绣御园则由24500涨至34000,涨幅38.78%。

与涨价伴随的,是几乎每个楼盘一推出便是“日光”。5月23日,深圳新入市的三个楼盘全部“日光”,不仅销售总额共计约70亿元,而且把深圳北龙华片区带进了“4万新时代”。

据美联物业全国研究中心统计,受5·11央行再次降息利好的影响,发展商推盘加速,目前已有26个项目开盘及加推,助力市场成交,截至27日,5月份深圳新建商品住宅共成交5285套,为4月全月成交的129.82%;成交均价方面,5月份新推及加推项目涨幅明显,致5月份全市新盘价格非结构性走高7.78%,达28079元/平方米。

在这轮深圳房价的“跳涨”中,开发商向购房者传递的信息是,深圳土地供应太少,从2011年开始深圳招拍挂渠道的住宅土地供应持续走低,现在已到无地可卖的地步。

但事实上,深圳近几年来的土地供应早已变成旧改为主,深圳商品住宅供销比在经过2009年的高点后也一直处于下降态势。在2010-2014年间,深圳批准上市的新房面积为2521万平方米,销售面积为1800万平方米,也就是说,至少有30%的房源还未售出。

此外,多名机构人士指出,深圳二手房市场早已占据半壁江山,并不是只能从新房市场买房。“开发商们有能力联手制造稀缺。”对于近期连续出现的“日光盘”现象,深圳一业内人士指出。

深圳市规划和国土资源委员会上周发布四条措施中便提出,要严查故意制造供求矛盾的项目和开发商。近日,一家开发商因为虚报售价而被规土委驳回预售证申请,也显示有关部门控制房价暴涨的决心。

从供应方面来看,中原集团研究总监刘渊指出,深圳的可售库存占比并不比其他一线城市少多少。另据美联物业数据,4月份以来深圳可售货量便处于高位。5月份,深圳全市共有9个商品住宅项目取得预售许可证,推出3697套商品住宅,与4月份相比基本持平,新增供应维稳;6月份全市将有26个项目开盘及加推,与4月相比基本持平,仍处于高位水平。

从新盘所处区域来看,宝安、龙岗两个区域是推盘主战场,从户型上来看,产品供应类型相对丰富,刚需为主、改善型为辅,也不乏公寓及别墅产品。

暴涨不可持续?

在上述四项措施中,规土委表示,除了加强房地产市场研究、监管之外,最主要的是从市场供应环节缓解库存不足的压力。短期而言是加快商品住房预售审批,长期而言是加快新增住宅用地供应。

对于深圳长期面临的宅地供应匮乏的问题,深圳国土委明确,加大城市更新的力度和规模,增加商品住房供应比例;在继续加大“工改居”建设保障性住房的同时,进一步加快推动已批未建用地的“工改居”建设商品住房的步伐。

从最新公布的《深圳市住房建设规划2015年度实施计划》来看,今年深圳计划安排供应商品住房用地85公顷,其中新供应用地10公顷,城市更新用地75公顷。而去年深圳全年实际供应商品住房用地149.41公顷,较90公顷的供地计划明显增加。在今年增供应的政策方针下,商品住房用地供应有望在计划供应量的基础上进一步增加。

美联物业全国研究中心认为,目前市场整体政策面宽松态势有望持续,市场热度下调的可能性不大,5月份楼市成交已来到高位,6月份楼市在新增供应给力的支持下,将有望与5月持平。

深圳中原研究部认为, 当前深圳市场占据着各项市场量价飙升的有利因素,包括供求基本面、人口结构、经济产业、地理位置、投资置业氛围等,因此,深圳的楼价上涨之势仍将持续。

文章来源:新浪乐居
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